要知道，2018年前后，五象南地价普遍只有“4”、“5”字头，现在几乎是翻了一番。

面粉价疯涨拉动面包价，五象南房价涨得也有点令人咋舌。

目前，五象南高层产品主力价已经被推到1.2万-1.4万元/㎡， “7”、“8字头”的价格几乎绝迹。

▲五象南城区（拍摄：韦坤林）

五象南房价飙升，这对刚需购房者来说无疑是心头上的无情一刀。

其他同期新兴板块也很懵逼，说好的牵手一起走，你却偷偷踩油门？

越来越多人表示：真的看不懂五象南，明明那么普通，却可以这么自信。

PART.02

热知识：五象南产业集聚

要看懂五象南，首先要了解它的全貌。

笼统的概念里，五象南板块指的是五象新区最南端那嘎达。

具体来说，五象南的范围包括南宁绕城高速以南、英领路与阳峰路围合区域。

▲五象南板块大致范围

摊开地图看，从五象南沿兰海高速继续南下，不久便到了钦州。

因此，不少人调侃：不介意的话，可以叫你钦州北吗？那马北也行？

这反映出，购房者对五象南的心理距离还是比较远的。

关于五象南的范围，这里还有一个较有意思的事，即五象南区域内的南宁综合保税区实际上是由高新区飞地管理。

▲紫色部分为南宁综合保税区范围

“飞地”的定义，百度上这样解释：属于某一行政区管辖，但不与本区毗连的土地。

这也是为何万科星都荟位于五象新区却可以进行“商改住”的原因。

再来看它的定位。

五象南板块定位为国际产业新城，自然与“产业”二字不可分割。

从规划图上看，五象南产业、保税、商业、住宅、配套等功能依次沿着平乐大道布局。

2018年开始，南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、中国-东盟信息港三大产业群先后落地五象南。

其中， “南宁综合保税区”为国家级综合保税区，面积为2.37平方公里，主要发展保税加工、保税物流、保税服务等。

▲南宁综合保税区（拍摄：韦坤林）

2019年8月，广西自贸区正式挂牌，南宁片区46.8平方公里，五象南板块大半面积被囊括在内。

有了保税区和自贸区两大光环加身，五象南找到了发力点，迅速被炒热起来。

2020年3月20日，万有(南宁)国际旅游项目正式落地，五象南又搭上了文旅这趟车，发展再添利器。

三大产业集群+自贸区+健康旅游产业，五象南手里拿了一副“王炸”好牌，同时也被寄予发展南宁产业的厚望。

PART.03

一波大佬建仓五象南，房价不断被推高

不得不承认，五象南发展速度惊人，热度居高不下。

从房企拿地情况看，它真的很抢手，荣和、彰泰、万科、金科等大牌房企热情高昂地进场。

粗略一算，短短两三年，五象南已经有超过15个楼盘盘踞于此，看好它的大佬们还真不少。

出道至今，五象南的开发经历了从1.0到2.0的迭代。

在2017-2019年之间，是五象南1.0时代，平乐大道两侧先后有建工城、印象愉景湾、荣和五象学府、彰泰郡、龙光玖珑郡、万科星都荟等楼盘进驻，售价从“4”字头（建工城团购房）到1.2万元/㎡不等。

▲龙光玖珑郡（拍摄：韦坤林）

彼时的五象南，刚开始崭露头角，房价有了分化的苗头。

2020-2021年，五象南开发进入2.0时代，荣和继续加仓，金科、万科、建发等房企开始建仓，五象南排面越来越大。

▲金科城（拍摄：韦坤林）

此时的五象南还是那个尚未进入价值兑现期的“初生牛犊”，但它的地价却已不可同日而语，个别地块面粉价快要赶上面包价了。

新盘房价更是比很多人想象中要高，如荣和五象院子1.2万-1.45万元/㎡、金科城1.3万-1.4万/㎡，万科金域国际1.15万-1.4万/㎡。

▲万科金域国际（拍摄：韦坤林）

目前，五象南还有多盘待售，如建发·五象和悦，价格还未释放，但项目是软硬装交付，价格只会更高。

讲真，1.3万-1.4万的价位买开发更早、配套兑现更快、居住氛围更成熟的五象湖东、良庆大桥南、龙岗，不是更香吗？

不少购房者直呼：五象南，还没站稳你就飘了。

PART.04

配套不熟，买五象南图什么？

五象南一直争议不断，主要的矛盾点在于，它的生活配套要啥没啥，板块还是产业定位，但房价却像“窜天猴”似的往上爬，怎么说都不太合理。

去过五象南的人，应该都有同样的感受：好远啊。

板块内大多地块都在热火朝天地开发中，沿平乐大道向南，一路都是泥头车飞驰扬起的尘土。

▲平乐大道（拍摄：赵翔）

生活配套更是一片空白，存在太多未知数，铁、学、商没有一项拔尖，跟江、山、湖等稀缺自然资源更是沾不上边。

虽说有规划的3号线南延线，但目前还处于勘察阶段，加上近期国家开始对城市地铁建设加以限制，给五象南的“铁”蒙上了更多不确定性。

学校方面，目前已建成开学的只有平乐小学、金良路小学、那平小学等，无名校。

▲那平小学

商业上，五象湖、总部基地核心区也才刚解了渴，五象南商业更是没影，日常消费只能仰仗社区底商，大型商业体没有，吃喝玩乐要去到6公里外的总部基地。

而且，相比其他板块，五象南并非一个纯粹居住区，它更偏向于产业区，多物流、仓储园，就宜居性而言，优势不强。

▲南大门跨境电商保税直购中心

如今，五象南房价已经叫板核心区价值外溢板块，而配套却还在路上，在楼市“稳定”的大环境下，仍继续趋之若鹜押宝五象南，多少显得不够理智。

这种感觉，就像是找了个没钱、没车、没房而且脾气还大的男朋友，图什么？

PART.05

五象南到底有什么？

有人要反驳了，五象南这么火，你竟然说它一无是处？

当然不是这个意思，每个板块都有它的长短。

那么，五象南的优势在哪？

“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，这句话被视为研判楼市的一条准则。

说直白点，政策代表杠杆、土地代表供给、人口代表需求。

先看政策。

“重点向南”既是南宁城市发展方向，也是南宁强产业发展方向。

目前，蟠龙、总部基地、体育中心、五象湖渐渐形成居住氛围，一路往南至五象南也是顺理成章。

▲五象南城区大景

五象南是南宁布局产业发展的重点区域，有 “自贸区”、“保税区”多重光环，承担了物流、产业集群等功能，未来人口导入、产业规划、配套建设一个都不会落下。

这其实是政策带来的利好。

土地方面，五象南楼市供应、土地供应、土储量在区域内都是名列前茅。

▲2020年南宁宅地供应10大热点板块

单单是去年，五象南就成功出让了8幅大体量地块，出让面积超过1600亩。

土地供应量大，也意味着五象南未来仍是区域内的楼市供应热点。

人口方面，五象南有高密度的产业规划，未来将有更多的企业进驻，加上万有这样重量级的配套的助攻，势必能够导入一波人口。

▲快环外南宁万有国际旅游度假区

人来了，就会产生居住需求，这或许也是众多抢滩进驻五象南房企的拿地逻辑。

总结下来：五象南是一支正儿八经的潜力股。

▌写在最后

虽然前景可期，但五象南的成熟仍有一个较长的过程，产业发展仍在初期阶段，面临着不少问题。

板块的配套处于规划或在建状态，兑现仍需时日。

价值变现周期横亘在购房者面前，上扬的房价有了透支的趋势。

今年楼市变局之下，五象南面临的压力更大了。

作者|刘玉婵

审核|吴晓苑

编辑|谢金伶

文章来源：居南宁·南宁楼市头条返回搜狐，查看更多